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论文导读:

摘要:本文从房地产税收制度中存在的问题开始分析,并对英美房地产税收制度进行了研究和探讨,最后提出了我国房地产税收制度完善的建议。

  关键词:房地产 税收制度

  一、我国房地产税收制度存在的问题

  (一)我国的房地产行业缺少税收基本法,没有一套适用于房地产行业的单行税收法律

  多年以来,我国的房地产行业的税收制度一直是以暂行条例的形式存在的,暂行条例的立法层次都是比较低的。就我国税收法律情况来看,当前只有个人所得税法和企业所得税法这两种税法是具有法律约束的税法形式,是经过全国人大立法程序正式通过的税法。房地产行业普遍征收的税法主要有营业税、印花税和契税,这些税种当前都是暂行条例形式存在的,在法律约束性上和个人所得税、企业所得税相去甚远,暂行条例经常随着国家经济形势和某一时期的方针、政策而变化,稳定性较差,这就导致了房地产行业的税收法律在约束性和强制性方面表现得差强人意。

  (二)我国的房地产税收制度没有合理的税收结构

  房地产企业首先要进行房地产开发,然后在一级市场上进行房地产的流通,最后到住户手中由住户保有房地产,所以房地产税收环节要区分为开发环节、流通环节和保有环节。当前我国的房地产行业在开发环节和房地产预售环节的税负是比较低的,这在一定程度上促进了房地产开发企业的开发积极性,并且给房地产开发企业创造了良好的环境;而在流通环节(主要是房地产交易环节)主要涉及到营业税、房产税、印花税、契税、土地增值税、城建税、教育费附加等税种,这说明了我国的房地产行业在不交易或者不出租的情况下基本不缴税或者缴纳的税额很少,而只要一进入交易环节,则开始广泛征收,房地产开发企业在流通环节会自然的将税负通过调整房地产价格的形式转嫁到买家手中,这样,巨额的税负最终还是由消费者承担,由于流通环节税目繁多,税率不一,还存在税负转嫁的可能,这导致了房地产行业的二级市场的发展和繁荣受到了很大的限制,房地产行业多年来一直很难得到良性的发展。在房地产的保有环节税收的执法力度又不够,在实际执法的过程中仅针对工业用房和商业用房进行房产税的征收,而大量的住宅用房都没有进行税法的征收。流通环节的税负明显高于开发环节和保有环节,在保有环节的税收征收比较畸形,税收结构严重不合理是我国房地产税收制度在税收结构上存在的两个严重问题。

  (三)我国针对房地产项目征收的税收种类繁多,给房地产行业的利益相关者带来较重的税收负担

  在房地产行业各个环节征收的税种占到我国税收体系中列示的税种的半数以上,由于我国房地产税收制度缺乏系统性的设计和规划,在税收征收的过程中存在非常频繁的交叉、重复征收现象,导致我国房地产税收种类繁多、杂乱无章。房产的所有人要征收房产税和土地使用税;出租房产取得的收入要征收房产税、个人所得税、城建税和营业税;房产转让的时候还要征收土地增值税。由于征税项目繁多,所以房地产项目的税收在执法中存在很大难度,经常存在征收不到位的情况,很多房产所有者和取得房产收入者都会选择隐藏交易、假报交易金额,以此来逃避高额的税款,减轻税收负担。

  (四)我国的房地产税收制度中存在计税依据不合理的现象,很多房地产税收收入与其增值情况严重不协调

  以房产税来说,根据房产使用者对房产的所有情况的不同,房产税计税依据分为从价计征和从租计征两个类别,从价计征的应纳税额=房产原值*(1-扣除比例)*1.2%,这时候问题就出现了,实际征收中房产原值是按照房产所有人在购买房产当时的市场价格购买的,之后在计算应纳税额的时候就一直固定不变,而伴随着房地产行业的迅速发展和我国物价水平的不断增长,先购买房产者的购买价款会远远低于后购买房产者的购买价款,那么房产税征收的过程中我们能发现先购买房产者缴纳的税款要比后购买房产者缴纳的税款少很多,在无形中减少了国家的税收收入;从价计征的应纳税额=租金收入*12%,12%的税率对于很多房产租金收入者来说都太高了,这就会导致纳税机关根本掌握不到房产的真实收入,纳税人暗箱操作严重。

  二、分析英美房地产税收政策,汲取经验

  (一)美国房地产税收制度

  美国的房产税在税种设置上简单明确,现在主要征收房产税、交易税、所得税和遗产赠与税等。在欧美国家中,美国的房产税税收制度是相对来说比较完美的,他们针对所有的房屋和土地征收房产税,涵盖面比较广,由各个州作为征税的主体进行税款的征收。在征收价格上税款的征收依据是在考虑经过市场评估后确定的市场价格作为计税依据,各个州按照各自的经济发展水平和本地区的实际情况确定税率。

  在房产销售的时候需要缴纳交易税,一般来说税率是2%;销售房产的所得要缴纳个人所得税或者企业所得税,个人所得税的税率在10%-35%不等,企业所得税的税率在15%-35%不等;和中国不同的是美国在房产继承和赠与的过程中会产生遗产税和赠与税,并且构成了财产转移税的重要组成部分,按照美国目前的税收制度规定,65万美元以上的遗产要征收37%的税款。

  此外,美国各地政府还会出台各种房产税收鼓励政策,帮助很多低收

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入者解决税款缴纳的实际难题,如在用抵押贷款进行房地产经济行为的过程中,个人的抵押贷款利息可以抵免其相应的个人所得税的税额;有关购房的债权利息免征个人所得税;所有人房产出租之后可以享受税收上一定的减免。

  在税收的征管上,美国人采取的是自行申报、自我纳税、广泛****的缴纳模式,这说明了美国在税收的征管上具有较高的现代化水平,在利用计算机信息系统的基础上了解每一个纳税人的纳税情况,形成了对纳税人的有效监控。

  (二)英国房地产税收制度

  英国是一个房地产税收制度历史悠久、发展成熟的国家。在房地产税收制度中,由住宅税和营业税构成了比较完善的房地产税收体系,形成了地方财政收入的主要来源。

  住宅税针对居民的住宅进行纳税征收,只要年满18周岁的成年人是住宅的所有者或者承租人,就应该缴纳住宅税,住宅税的计税基础是其当前的市场价值。对于整个国家而言,住宅税只是一个提供比较少税收的税种,但是对于地方政府而言,住宅税构成了其