• 简谈实证中国房地产市场投机泡沫实证分析 硕士论文

简谈实证中国房地产市场投机泡沫实证分析 硕士论文wWw.7ctiMe.cOm

论文导读:

  【摘 要】一段时间,房地产成为了人们生活的谈论话题,而房价的持续走高更是这些话题中的中心焦点;房地产价格的走高,严重地影响到了国民经济的发展和对民生造成了威胁。本文就中国房地产市场是否存在投机泡沫进行简单的阐述,并提出相应的对策,旨在抛砖引玉,以领精言。

  【关键词】房地产市场;投机泡沫;实证;分析

  1.前言

  近年来,随着国民经济的快速发展,作为支柱产业之一的房地产业也更是呈现出勃勃生机;近几年,房地产业一个独特的现象吸引了众人的眼球、引发了无数的争议和讨论,那就是房地产价格的上涨速度和上涨力度。人们形容房地产价格近是“暴走的公牛”,从下到上都对房地产价格的攀升,显露出担心与忧郁;各方专业人士对房地产行业是否产生了泡沫的讨论不绝于耳;是泡沫经济作怪,还是人为故意炒作,或是还有其他更深层次的原因呢?我们从以下几个方面开始分析。

  2.房地产市场投机泡沫的概念

  房地产市场投机泡沫,是指利用房地产不对称信息或者房地产投机行为、垄断市场及其外部连锁效应的因素,所引起的房地产价格的非理性、远离市场基础的上涨行为。

  3.房地产市场投机泡沫实证

  3.1可支配收入

  房地产住房价格与居民平均住房消费有着密切联系,按正常理论,居民平均住房消费水平支撑、影响着房地产住房价格;居民平均住房消费水平占其总可分配收入的比重的大小,决定着房地产住房价格是否骗你正常轨道。按照国际惯例以及国际具有代表性国家经验显示,在一般情况下,居民平均住房消费与总可分配收入合理的比率是20%左右,振幅不超过5%;处于这个数值上看之间,表明房地产住房价格正常合理;在经济发展的正常上涨时期,达到30%,证明有投机、垄断的迹象在里面;而当比率达到50%的时候,可认定投机、垄断行为已经形成对房地产价格的控制,并且会衍生多重“蝴蝶效应”继续对形成高房地产价格形成支撑。据不完全统计,2012年底,居民平均住房消费与总可分配收入的平均比率在58%左右;由于地域的不均衡性,这个数字不能代表全部城市和地区,在某些地区,这个比值甚至在2011年产生了86%的峰值,着实令人惊骇。

  3.2房价收入比

  住房价格的适宜性与住户消费水平还有一个衡量的指标,这就是房地产价格与居民住户的收入之比;房价收入比,在一定程度上,实际反映了居民对房地产价格的承受能力;在此之前,这个数据指标的得出并不是简单的过程,通常里面包含很复杂的因素;要实时衡量房价适宜性,必须要基于国家或地区经济发展的水平、人均收入、住房价格、其他生活消费等多种因素,有的甚至基于金融住房贷款的年限或额度来实质衡量。假如衡量规划的角度不一致,可能导致的结果也不一致。后来人们为了简化衡量的复杂性,就综合采用房价收入比这个指标来统一衡量的标准。这个公式很简单,利用每个月对房地产的支出占总收入的比值来确定,有按揭贷款的房地产项目,均可平均分摊计算。由于国际上通认的居民住房消费占居民收入比例在30%以下是可以承受的,所以一般房价比在3—6倍是合理的区域。近年来,我们国家的房地产价格飞涨,2012年的平均房价为5791元每平米,而这个数字在1987年仅为408元每平米。我们国家的房价比已经远远高于其他国家,甚至达到了其他国家的十倍。

  3.3销售增长率

  任何行业的投资收益均与销售密切相关,房地产行业也不例外;如果投资和销售脱节产生较大落差,就意味着投资就不能转化成市场认可的结果,因而在市场规律的走向上,需要将投资增长率与销售增长率相互比较,以得出结论,比较值相差大证明有投机泡沫的存在。据数据显示,从2010年到2012年三年间,房地产投资增长达到了46.7%,而同期销售增长却下降了17%,这个数据严重背离了正常区域的投资与销售的增长率的比值。

  3.4房地产贷款增长率与贷款总额增长率之比

  银行信贷促进了房地产的开发和销售,信贷对房地产起着平衡调节杠杆作用;据调查,到2012年底,银行的房地产贷款就接近2万亿元人民币,比上年同期增长62%,而同期贷款总额仅上升16.7%,远远低于房地产贷款的增幅。我们可以看出:宽松的贷款条件是泡沫得以滋生的“催化剂”,它使泡沫不断膨胀。

  4.房地产市场投机泡沫深层次原因

  4.1经济原因

  4.1.1地价上涨

  房价无疑是与地价有密切关系的,地价的上涨必然带动房价的上涨;由于地价政策在中国的特殊性,地方政府实际控制着对土地的征收权即所有权,由于“级差地租”的变化影响,地方政府的土地“转移”制度造成土地集中在少数人手中,从而使得大量的土地被开发商所掌握;借助供求关系的变化,少数开发商推波助澜,以垄断的价格进行土地的招、拍、挂。

  4.1.2房地产供给结构不合理

  房地产供给结构不合理性,主要体现在我国大部分地区的房产开发中;因为修建高档住房可以博取更高的建筑利润,于是开发商拼命地往这条路上拥挤;相比较中间层次的住房和经济适用房的数量非常至少。这种结构的不合理性,极易造成高档房屋人为垄断、虚高现象。

  4.2制度的缺陷

  4.2.1土地财政缺陷

  一些地方政府为了体现短暂的业绩表现,假借各种名义进行出卖土地的行为;这里面包含三层含义:①对本地土地资源的大量过度征收开发;②对征用之地转让出卖高价销售,一部分土地被投入到房地产商品房的当中。③长期以来,中国城乡的土地资源随着开发的不断深入及城镇化脚步的加快而显得非常紧缺,这就造成了用于房地产开发的建设用地更少。

  4.2.2“财政”嫁接问题

  很多地方政府都在下大力气搞活本地经济,而扶持本地经济需要大量的资金;但由于国家自实行了分税制度以后,财政收入被分流出去而大幅削减;这就形成了这样的一种矛盾:一方面需要大力发展经济要大量的资金,另一方面,财政收入越来越少;这很让政府财政部分伤透脑筋,最后他们权衡利弊,选择了一种很实用的办法来解决这种矛盾的办法——那就是针

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对土地价格的调整。

  5.控制房地产市场投机泡沫的对策

  5.1强调政府制度决策的变化